4分大棚管 从房地产投资增速来看，4月份房地产投资几乎是0增长，下个月可能会略微有反弹，反弹之后还是会继续下行，5月份房地产投资增速可能会有上行。从土地开工面积来讲也是处于下行过程中，表明我们投资，对于未来的预期还是比较谨慎悲观的。好的迹象也有的，目前来讲，房地产销量出现了明确回升的势头，这对我们房地产企业资金是很好的改善。4月份一线城市环比超过50%，二线城市略微差一些，从销售来看行业出现全面复苏的迹象，开发商资金面也有所好转。

我们房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难，库存增加，现在政策已经放松了，所以政策的拐点已经出现了，去库存的拐点已经出现了，随着销量的增加，供给还是比较慢的，价格也出现一定程度的收涨，尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认，一线城市在4月份上涨0.4%，这跟我们政策持续的刺激有关。13年出台国五条，要求加强这方面的调控，持续房地产的成交面积下滑16亿，对放款首套房的按揭比例，说明政策拐点的效果慢慢体现出来。

未来房价为什么会涨？因为房价跟供求关系有比较大的相关性，一方面需求在上升，另外一方面供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地这两方面的意愿不强，一方面需求在回升，行业供给有滞后，这个滞后需要6到9个月，从下半年开始新开工面积会下行，会影响今年下半年房地产的供给，如果供给要增加得等到明年。原来为了去库存可以压低价格，现在不急得卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。

第二个方面我们发现从15年的数据来看，供给面积同比增长3.2%，3月份的新增供给低于去年同期，对今年下半年销售有利。由于买地的意愿下降了，销售利润在增加，这样的话，土地购买金额和销售的占比在下降，这样资金链的改善对于利润的提高也有促进的作用。

第三个方面由于资本市场的繁荣，像定增，债券等等上市公司的融资手段增加，融资成本下降。

第四个方面是政策的宽松，宏观政策除了降准将息之外，购房政策支持力度也明显。这些政策的出台也跟我们宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，因为基础建设投资对于过剩产能的消化是有利的，但如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。

第五个方面是不可忽视的财富效应，牛市已经进入中后段，不少个人选择退出。

对于这一轮房地产市场的回暖表现是怎样的，我们观点是一线城市反弹明显，房价涨幅高，二线城市次之，交易量比较大，涨幅低于一线城市。三线城市还是面临去库存比较大的压力，因为三线城市无论投资总额占比50%，新开工的占比60%，三线城市需求偏弱，这样他的投资信息能否恢复，还要看房地产去库存的情况，我们的判断就是会有新一轮的上涨。